Správa a údržba nemovitostí - dokumenty:

Vážený zákazníku. V této sekci jsou pro vás připraveny odkazy a dokumenty, které se týkají údržby domů a bytů, správy nemovitostí a dalších činností společnosti MARKETA - REMONE s.r.o. V případě, že zde nenaleznete to, co potřebujete, tak nás kontaktujte pro dodávku chybějícího. Děkujeme, kolektiv MARKETA - REMONE s.r.o.

Město CHEB	Chebská vodohospodářská společnost	VIPA CZ s.r.o.	Nový občanský zákoník
RWE	Justice.cz – server českého soudnictví	Katastr nemovitostí	Portál veřejné správy
Portál SVJ	Administrativní registr ekonomických subjektů	Ministerstvo pro místní rozvoj
ČEZ a.s.	Sbírka zákonů a Sbírka mezinárodních smluv

INTRANET firmy MARKETA - REMONE s.r.o. - vstup ZDE 

Ke stažení:

Cerifikáty o shodě od firmy WEEELABEX - najdete pro Cheb ZDE a pro Sokolov ZDE

ROZHODNUTÍ o povolení provozu společnosti MARKETA - REMONE s.r.o  - najdete ZDE

Environmentální politika společnosti MARKETA - REMONE s.r.o  - najdete ZDE

Osvědčení o členství naší firmy v Hospodářské komoře ČR  - najdete ZDE

Certifikát ISO 9001:2016 - najdete ZDE

POLITIKU KVALITY SPOLEČNOSTI MARKETA - REMONE s.r.o - najdete ZDE

Souhlas k provozu zařízení ke sběru, výkupu, úpravě a využívání odpadů - najdete ZDE

Vyhláška č. 372/2001 Sb. - pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii ZDE

Vyhláška č. 428/2001 Sb. - kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích) ZDE

Zákon č. 67/2013 Sb. - kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty ZDE

Změna stanov SVJ dle NOZ	Průkaz energetické náročnosti budovy
Způsoby účtování nákladů na správu domu a pozemku	Odměny členům výboru SVJ
Svolání shromáždění vlastníků dle NOZ

Změna stanov SVJ dle NOZ

SVJ jsou povinna, pokud jde o úpravu stanov pro období po 1. lednu 2014, řídit se ustanovením § 3041 odst. 2 nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“), podle něhož jsou povinna přizpůsobit své dosavadní stanovy ustanovením NOZ nejpozději do 3 let ode dne nabytí účinnosti NOZ.

K tomu však lze uvést, že většina SVJ bude činit toto přizpůsobení svých stanov ustanovením NOZ podstatně dříve z jednoduchého důvodu. Podle § 3041 odst.2 NOZ totiž dnem nabytí účinnosti NOZ, tj. dnem 1.ledna 2014, ta ustanovení dosavadních stanov SVJ, která odporují donucujícím ustanovením NOZ, pozbývají závaznosti a nelze je tedy již po tomto datu použít. V praxi to znamená, že do doby než přizpůsobíte stanovy SVJ ustanovením NOZ, nastává dnem 1.ledna 2014 stav, že řadu ustanovení Vašich stanov již nemůžete použít, pokud odporují donucujícím ustanovením NOZ. Přitom pro funkcionáře i pro členy SVJ bude obtížné vyznat se v tom, která ustanovení stanov lze použít a která nikoliv.

Jen příkladmo a pouze pro informaci lze uvést příklady některých ustanovení běžných stanov SVJ (a také na příkladu dosavadních vzorových stanov SVJ), která ustanovení nelze použít, protože jsou od 1.ledna 2014 v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ:

právní postavení SVJ (účel jeho založení) musí být upraveno v souladu s NOZ. U názvu se nově požaduje, aby obsahoval také slova „společenství vlastníků“ (nikoliv jen slovo „společenství“, jako dosud). Ve stanovách již nelze odkazovat na ustanovení zákona o vlastnictví bytů (dále jen „ZOVB“);

SVJ již nebude vykonávat správu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek a není již oprávněno sjednávat smlouvy o nájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek;

rozhodování o změnách prohlášení, pokud se dotýkají změny práv a povinností vlastníků jednotek, musí být přizpůsobeno ustanovením § 1169 odst.2 a § 1208 NOZ;

v případě statutárního orgánu je nutné stanovy přizpůsobit ustanovení § 1205 odst.1 NOZ. Musí být jednoznačně uvedeno, zda se volí výbor, nebo zda se volí předseda společenství vlastníků jednotek. Pokud by v budoucnu mělo dojít v SVJ ke změně (např. by se mělo rozhodnout, že namísto výboru bude volen předseda SVJ anebo naopak, že namísto předsedy SVJ bude volen výbor, muselo by k uskutečnění tohoto záměru dojít ke změně stanov;

u každého voleného orgánu musí být ve stanovách uvedeno (kromě jeho názvu) působnost, počet členů, délka funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení;

kontrolní orgán lze v SVJ volit jedině v případě, že je výslovně ve stanovách uveden jako orgán a musí být uvedeny náležitosti předepsané pro náležitosti stanov (viz předchozí odstavec, tj. název, působnost, počet členů, délka funkčního období, způsob svolávání, jednání a usnášení);

společná ustanovení o volených orgánech SVJ je nutné přizpůsobit § 1205 NOZ a obecným ustanovením NOZ o orgánech právnických osob (zejména podle obecného ustanovení § 154 NOZ o orgánech právnických osob v případě člena SVJ-právnické osoby se volí přímo právnická osoba za člena orgánu, nikoliv její zástupce, jak bylo dosud uvedeno ve vzorových stanovách SVJ), dále NOZ stanoví předpoklady pro způsobilost být zvolen členem voleného orgánu SVJ (§ 1205 , § 153 - § 155);

nelze zakázat členovi voleného orgánu, aby se na konkrétní schůzi tohoto orgánu nechal zastoupit jiným členem téhož voleného orgánu, jak zcela nově umožňuje § 159 odst.2 NOZ;

již nepřichází v úvahu v případě, že není zvolen výbor, aby „náhradním způsobem“ jeho funkci vykonávali vlastníci jednotek, kteří se stali členy SVJ dnem jeho vzniku – toto ustanovení (dosud § 9 odst.9 a § 9 odst.10 zákona o vlastnictví bytů) nebylo do nové úpravy převzato a nově se postupuje způsobem podle NOZ (kromě toho, lze využít také kooptace nepoklesne-li počet člen ů voleného orgánu pod jednu polovinu – podle § 246 odst.2 ve spojení s § 1221 NOZ);

možnost, aby vlastníci jednotek svolali shromáždění (neučiní-li to na jejich výzvu statutární orgán), musí být přizpůsobeno § 1207 NOZ (vyžaduje se více než jedna čtvrtina hlasů);

možnost vlastníka jednotky obrátit se na soud v záležitosti usnesení shromáždění je novým způsobem upraveno v § 1209 NOZ;

ustanovení o jednání výboru SVJ jménem SVJ navenek je potřebné přizpůsobit ustanovením § 163 a § 164 NOZ o statutárním orgánu a o zastupování právnické osoby členy statutárního orgánu;

nově musí stanovy obsahovat některé náležitosti, které dosud nebyly povinnými náležitostmi, jako např. pravidla pro správu domu a pozemku, pravidla pro užívání společných částí, pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek, dále ve stanovách musí být uvedena např. nejen členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, ale také způsob jejich uplatňování.

Kromě uvedeného, je potřebné celkově jednotlivá ustanovení stanov přizpůsobit i z hlediska dikce a pojmů ustanovením NOZ (např. pojem „právní úkony“ nahradit pojmem „právní jednání“, atd.), odkazy na ZOVB nahradit odkazy na právní úpravu bytového spoluvlastnictví v NOZ, apod.. Při vymezení správy domu a pozemku vycházet z § 1189 NOZ (a využít nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), v záležitosti služeb vycházet ze zvláštního zákona č. 67/2013 Sb.

II.Existují také další ustanovení dosavadních stanov, která nejsou v přímém rozporu s ustanoveními NOZ, avšak v určitém směru se odlišují od úpravy v NOZ, např. ustanovení:

ve stanovách je vhodné reagovat na prováděcí nařízení vlády č. 366/2013 Sb., zejména o podrobnostech týkajících se správy domu a pozemku ;

působnost shromáždění by měla být ve stanovách přizpůsobena § 1208 NOZ, včetně zvážení použití ustanovení nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o případné dělbě působnosti shromáždění a statutárního orgánu v záležitostech v nařízení výslovně stanovených;

ustanovení o právech a povinnostech členů je vhodné přizpůsobit ustanovením NOZ, zejména § 1175 až § 1184 NOZ, včetně uvedení způsobu jejich uplatňování – např. v případě oznamovacích povinností a práv na informace podle uvedených ustanovení NOZ;

ustanovení o hospodaření SVJ je potřebné přizpůsobit NOZ a nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Dále např. se již nevyžaduje diferencované vyšší kvórum pro schválení některých záležitostí na shromáždění, jako tomu bylo dosud podle § 11 odst.4 a 5 ZOVB, nebo podle § 9 odst.12 ZOVB . Požadavek vyššího počtu hlasů je však možné ve stanovách ponechat, případně i jinak upravit, jak to nově dovoluje § 1206 odst.2 NOZ.

Stanovy mohou také určit další případy, kdy lze rozhodovat mimo schůzi shromáždění (per rollam), jak to umožňuje § 1210 odst.2 NOZ.

 Z uvedených hledisek je tedy nezbytné posoudit dosavadní stanovy SVJ a potřebu rozsahu jejich změn v rámci přizpůsobení stanov ustanovením NOZ, jak to požaduje § 3041 odst.2 NOZ.

na úvod této stránky

Průkaz energetické náročnosti budovy

Do novely zákona č. 406/2000 Sb. zákonem č. 318/2012 Sb. bylo povinností právnických osob (tedy i SV) získat PENB pro nové budovy. Pro stávající budovy platí povinnost jen tehdy, v kterých po 1. 1. 2009 došlo k tzv. „větší změně dokončených budov“, nebo které byly určeny k prodeji nebo pronájmu.

Průkazy energetické náročnosti budovy (PENB) vydané před účinností poslední novely zákona (tj. před 1. 1. 2013) mají desetiletou platnost od data vydání bez ohledu na současná kritéria posuzování energetické náročnosti budov (vyhláška č. 78/2013 Sb.).

Pro stávající budovy není nadále zákonnou povinností opatřit si PENB neprodleně, pokud ovšem nedochází k prodeji budovy, pronájmu celé budovy, nebo došlo-li stavebními úpravami k větší změně dokončené budovy (zateplení, které představuje více než 25 % celkové plochy obálky budovy). Změna pronájmu nebo prodej některé vlastněné jednotky neznamená pro celé SVJ povinnost opatřit si již nyní PENB podle požadavku vlastníka jednotky, který jednotku prodává nebo pronajímá. Tato povinnost bude pro SVJ účinná nejdříve po 1. 1. 2015 s případnou další časovou prodlevou podle velikosti budovy. Nyní je pro vlastníka jednotky při změně vlastnictví či pronájmu jednotky k dispozici náhradní řešení pro případ, kdy PENB nebyl dosud zpracován. PENB může pro smluvní potřeby vlastníka jednotky nahradit vyúčtování dodávek elektřiny, plynu a tepla pro příslušnou jednotku za uplynulé tři roky. Ani v tomto případě nemá vlastník jednotky povinnost uvést ve smlouvě o prodeji či pronájmu jednotky ukazatele energetické náročnosti, které by obsahoval PENB nebo průkaz energetické náročnosti ucelené části budovy.

Po přijetí novely zákona č. 406/2000 Sb., vyvolané směrnicí Evropského parlamentu a Rady č. 2010/31/EU, o energetické náročnosti budov, povinnost zpracování PENB se postupně v čase vztahuje na všechny provozované budovy.

Shrnutí

Lhůta pro splnění povinnosti získat PENB se řídí velikostí rozhodného parametru, kterým je celková energeticky vztažná plocha. Definuje se vnější půdorysnou plochou všech prostorů s upraveným vnitřním prostředím v celé budově, vymezená vnějšími povrchy konstrukcí obálky budovy. Je-li tato plocha větší než 1 500 m2, pak povinnost zpracovat průkaz je do 2 let po nabytí účinnosti novely zákona (do 1. 1. 2015). Pro budovy s energeticky vztažnou plochou větší než 1 000 m2 a menší než 1 500 m2 je povinnost zpracování PENB do 1. 1. 2017 a pro budovy s energeticky vztažnou plochou menší než 1 000 m2 do 1. 1. 2019.

na úvod této stránky

Způsoby účtování nákladů na správu domu a pozemku

V souladu s účetními předpisy a s převládajícími názory odborné veřejnosti se v praxi ustálily dva způsoby účtování příspěvků na správu domu a pozemku. V praxi bohužel občas také dochází k chybné modifikaci obou variant.

Náklady na správu domu a pozemku je možné definovat negativně - jedná se, zjednodušeně řečeno, o takové náklady, které nejsou službami spojenými s užíváním jednotek (viz zejména zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty). V souladu s ustanovením § 1180 NOZ jsou jednotliví vlastníci na tyto náklady společenství povinni přispívat. Budeme-li přitom zároveň vycházet ze zálohového způsobu účtování těchto příspěvků vlastníků na správu domu a pozemku (který je i v roce 2014 nadále možný - viz § 8 odst. b) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím), pak se v souladu s účetními předpisy a s převládajícími názory odborné veřejnosti v praxi ustálily dva následující způsoby účtování.

První způsob účtování

1. náklady na opravy a udržování společných částí se účtují přímo na vrub záloh na správu domu (v praxi obvykle na účty účtové skupiny č. 32 či 95 - hovorově „fond oprav“) - dle § 26 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/2011 Sb., o účetnictví, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví se do nákladů účtují pouze opravy a udržování majetku, ke kterému má účetní jednotka právo vlastnické nebo jiné právo k majetku a je povinna o něm účtovat dle § 28 zákona o účetnictví, což v případě společenství vlastníků splněno není,
2. všechny ostatní (tj. zejména režijní) náklady vynaložené na činnost společenství vlastníků jako organizace se v souladu s Českým účetním standardem č. 412 (Náklady a výnosy) účtují na vrub účtové třídy 5,
3. technické zhodnocení domu se účtuje přímo na vrub záloh na správu domu.

Druhý způsob účtování

1. náklady na opravy a udržování společných částí = pokud chápeme „správu domu a pozemku“ jako zákonnou povinnost společenství vlastníků coby organizace včetně povinnosti oprav a údržby společných částí, pak lze přijmout i metodu účtování těchto nákladů v nákladech společenství, tj. pak i tyto náklady budou účtovány na vrub účtové třídy 5,
2. všechny ostatní (tj. zejména režijní) náklady vynaložené na činnost společenství vlastníků jako organizace se v souladu s ČUS č. 412 účtují na vrub účtové třídy 5,
3. technické zhodnocení domu se účtuje přímo na vrub záloh na správu domu.

Příspěvky vlastníků

V rámci obou způsobů účtování je při tvorbě účtové osnovy doporučováno brát v potaz i to, že na některé náklady na správu domu a pozemku je vlastníky přispíváno (obvykle) dle spoluvlastnických podílů a na některé dle počtu jednotek.

V souladu s ustanovením § 1180 odst. 1 NOZ totiž platí, že nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Dle ustanovení § 1180 odst. 2 NOZ pak příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo na odměňování členů orgánů SVJ, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Podobnými náklady vlastní správní činnosti se v souladu s ustanovením § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. rozumí zejména:

1. náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,
2. náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
3. náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
4. náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
5. náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

Zpravidla na konci roku se stanoví podíly jednotlivých vlastníků na úhradě nákladů na správu domu a pozemku - zjednodušeně řečeno se celková výše těchto nákladů eventuálně ponížená o případné ostatní výnosy společenství (např. dotace, pojistná plnění, bankovní úroky, sankce přijaté od vlastníků) rozdělí mezi vlastníky z části v poměru jejich spoluvlastnických podílů (není-li dohodnuto jinak) a z části dle počtu jednotek s tím, že:

1. při prvním způsobu účtování nákladů na správu domu a pozemku se část příspěvků vlastníků připadající na opravy, údržbu a technické zhodnocení společných částí nijak neúčtuje, jelikož již při účtování o nákladech na tyto opravy či údržbu a o výdajích na technické zhodnocení došlo k „čerpání“ záloh na správu domu, tj. fakticky k úhradě této části příspěvků ze strany vlastníků. Zbývající část příspěvku kryjící ostatní náklady se zaúčtuje jako 31x/64x a zároveň se zaúčtuje její úhrada ze záloh na správu domu 32x či 95x/31x. Hospodářský výsledek společenství bývá díky tomu zpravidla nulový.
2. při druhém způsobu účtování nákladů na správu domu a pozemku se část příspěvků vlastníků připadající pouze na technické zhodnocení společných prostor nijak neúčtuje, jelikož již při účtování o výdajích na toto technické zhodnocení došlo k „čerpání“ záloh na správu domu, tj. fakticky k úhradě této části příspěvků ze strany vlastníků. Zbývající část příspěvku kryjící ostatní náklady se zaúčtuje jako 31x/64x a zároveň se zaúčtuje její úhrada ze záloh na správu domu 32x či 95x/31x. Hospodářský výsledek společenství bývá díky tomu i zde zpravidla nulový.

V praxi bohužel občas dochází k modifikaci první varianty, a to tak, že na vrub záloh na správu domu se účtují veškeré náklady na správu domu a pozemku, tj. nikoliv pouze opravy a údržba společných částí, ale např. i náklady na vedení účetnictví, bankovní poplatky, mzdy atd. Vychází se totiž z mylného předpokladu, že veškeré náklady podléhající vyúčtování musí vždy být účtovány rozvahově. Takovou modifikaci je však nutno jako chybnou zcela odmítnout.

V Českém účetním standardu č. 412 (Náklady a výnosy), odstavci 3. 1 je uvedeno, že „na vrub účtů účtové třídy 5 - Náklady se účtuje o nákladech vynaložených na činnosti organizace“ s tím, že dle odstavce 3. 4 je možné rozvahově účtovat pouze ty náklady, které nepatří do nákladů účetní jednotky (např. soukromé telefonní hovory, přepravné, nájemné, pachtovné, elektrický proud apod.). Náklady režijní povahy jsou bezpochyby vynaložené na činnost společenství, tedy nejedná se o náklady osob cizích (na rozdíl např. od nákladů na služby spojené s užíváním jednotek jako dodávka tepla, ohřev vody atd.), proto musí být vždy účtovány na účty účtové třídy 5. Pouze v případě oprav a údržby společných částí je možné díky duálnímu pohledu aplikovat „rozvahový“ způsob účtování, pokud se pro něj společenství rozhodne.

na úvod této stránky

Odměny členům výboru SVJ

Pokud bude předmětem činnosti volených funkcionářů společenství vlastníků výkon jejich působnosti členů statutárního orgánu společenství, tedy činnosti vyplývající ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), nelze na tyto činnosti současně uzavírat pracovněprávní smlouvy. Předmětem činnosti těchto osob upravené dohodou o provedení práce či dohodou o pracovní činnosti by musela být jiná jejich činnost vykonávaná pro společenství (například úklidové a údržbářské práce a podobně).

Dle ustálené rozhodovací praxe obecných soudů ve vztahu ke statutárním orgánům obchodních společností, totiž vyjasnila, že dohody podle zákoníku práce nelze uzavírat pro činnosti upravené jinými typy právních předpisů než pracovněprávními. Formou dohod podle zákoníku práce tak nemohou být upraveny činnosti statutárních orgánů, neboť tyto činnosti jsou regulovány jinými právními předpisy (smlouvou o výkonu funkce). K obdobnému závěru došla odborná veřejnost i po účinnosti NOZ a zákona o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb.), které od 1. 1. 2014 nahradily dosavadní občanský a obchodní zákoník.

Výše uvedené lze vztahovat nejen na postavení statutárních orgánů obchodních společností, ale i na postavení členů výboru společenství. Domnívám se proto, že v případě činnosti členů výboru jako statutárního orgánu nelze uzavírat dohody o pracích konaných mimo pracovní poměr

na úvod této stránky

Svolání shromáždění vlastníků dle NOZ

V současné době probíhají v SVJ a v části odborné veřejnosti diskuse týkající se způsobu a lhůt pro svolávání shromáždění vlastníků jednotek. Reagujeme na tyto diskuse a nabízíme základní informaci o úpravě v NOZ a použití dosavadních stanov SVJ v této záležitosti.

Příčiny nejasností týkajících se způsobu svolání shromáždění po 1. 1. 2014

Diskuse na toto téma, leckdy s rozdílnými závěry, včetně názorů, zda musí být svoláno zasedání shromáždění SVJ 30 dní předem či nikoliv, má svůj původ v ustanovení § 1221 NOZ, podle něhož se pro SVJ použijí podpůrně (subsidiárně) ustanovení NOZ o spolku (v daném případě jde o ustanovení o členské schůzi spolku zejména v § 248 a § 249 NOZ), pokud nevyplývá z ustanovení o SVJ, zahrnutých v rámci ustanovení o bytovém spoluvlastnictví, něco jiného.

Diskuse ovlivňuje také skutečnost, že předchozí zákon o vlastnictví bytů se způsobem svolání shromáždění blíže nezabýval a úprava svolávání shromáždění byla upravena až ve vzorových stanovách SVJ, tvořících přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb. ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb. (dále jen „nařízení vlády“). Jmenovitě v čl. VII odst. 7 vzorových stanov SVJ bylo stanoveno, že se shromáždění svolává písemnou pozvánkou, která se doručí všem členům společenství, a současně se vyvěsí v domě na domovní vývěsce společenství. Vodst. 8 pak bylo stanoveno, že písemná pozvánka musí být doručena a současně vyvěšena nejméně 15 dní přede dnem konání shromáždění; současně byly uvedeny minimální náležitosti pozvánky (datum, hodina, místo konání a program shromáždění a dále místo, kde se mohli členové SVJ seznámit s podklady k nejdůležitějším bodům jednání, pokud nebyly tyto podklady připojeny k pozvánce). Vzorové stanovy SVJ sice nebyly závazné pro tvorbu vlastních stanov jednotlivých SVJ, avšak většinou se SVJ těmito vzorovými stanovami inspirovala a řadu jejich ustanovení buď přejímala, či přizpůsobovala svým potřebám.

S ohledem na uvedené skutečnosti je předmětem diskusí, zda se pro SVJ vzniklé před 1. 1. 2014 použijí ustanovení NOZ, anebo se použijí dosavadní ustanovení stanov SVJ, ať se to týká lhůty pro svolání shromáždění, způsobu svolání nebo minimálních náležitostí pozvánky. Dále je předmětem diskusí, do jaké míry se musí SVJ vzniklé po 1. 1. 2014, tedy za účinnosti NOZ, řídit při svolávání zasedání shromáždění ustanoveními o členské schůzi spolku a jaký prostor tedy má pro úpravu svolávání zasedání shromáždění ve svých stanovách.

Jaká pravidla se použijí pro svolání shromáždění po 1. 1. 2014

Ustanovení NOZ o shromáždění (§ 1206 a násl. NOZ), obdobně jako tomu bylo za účinnosti zákona o vlastnictví bytů, blíže neupravují způsob svolání shromáždění. V § 1207 odst. 2 NOZ se pouze ukládá svolavateli shromáždění povinnost umožnit každému vlastníku jednotky seznámit se včas s podklady týkajícími se pořadu zasedání shromáždění. (Poznámka: Stranou je v tomto příspěvku ponechán způsob postupu při rozhodování mimo zasedání - per rollam podle § 1210 až § 1214 NOZ).

V ustanoveních o náležitostech stanov SVJ se však v § 1200 odst. 2 písm. d) NOZ výslovně uvádí, že stanovy musí mimo jiné upravit také způsob svolávání orgánů.

Svolávání shromáždění vlastníků jednotek by se tedy mělo řídit ustanoveními stanov jednotlivých SVJ. Pokud by však stanovy SVJ takovou úpravu neobsahovaly, anebo by úprava nebyla komplexní, přicházelo by v úvahu podle § 1221 NOZ přiměřené použití ustanovení NOZ o způsobu svolání členské schůze spolku. Skutečnost, že se použijí ustanovení o způsobu svolání členské schůze spolku pro způsob svolání shromáždění vlastníků jednotek jedině v případě, že neurčují stanovy SVJ jinak, plyne jednoznačně z dikce § 249 odst. 1 NOZ, podle něhož se zasedání členské schůze (v daném případě shromáždění vlastníků jednotek) svolá vhodným způsobem ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně třicet dnů před jeho konáním. Současně se v § 247 odst. 3 NOZ souhrnně k ustanovením o členské schůzi spolku výslovně stanoví, že ustanovení § 248 až § 257 se na členskou schůzi použijí, pokud stanovy neurčí něco jiného.

Zákon tedy dává přednost úpravě svolávání shromáždění ve stanovách SVJ (podobně jako úpravě svolávání členské schůze ve stanovách spolku) - což platí jak pro způsob svolání, tak pro lhůtu ke svolání shromáždění. V případě úpravy ve stanovách SVJ se nepoužijí ani přiměřeně ustanovení o svolávání členské schůze spolku, obsažená zejména v § 248 a § 249 NOZ.

Lhůta pro svolání shromáždění statutárním orgánem

Ustanovení o 30denní lhůtě pro svolání členské schůze spolku se pro shromáždění vlastníků jednotek použije jedině v případě, že stanovy SVJ neurčují něco jiného.

Pokud tedy stanovy SVJ (ať vzniklo před 1. 1. 2014, nebo vzniklo až za účinnosti NOZ) uvádějí např. 15denní lhůtu pro odeslání nebo doručení (anebo vyvěšení) pozvánky na zasedání shromáždění, platí tato lhůta, a nepoužije se tedy 30denní lhůta uvedená v § 249 odst. 1 NOZ v ustanoveních o spolku. SVJ vzniklá před 1. 1. 2014 mají zpravidla ve svých stanovách uvedenu 15denní lhůtu pro doručení pozvánky přede dnem konání shromáždění (kdy použila lhůtu uvedenou v čl. VII odst. 8 vzorových stanov SVJ). Řídí se tedy při svolání shromáždění touto lhůtou, uvedenou ve svých stanovách.

Existují také SVJ vzniklá před 1. 1. 2014, která nepřijala své vlastní stanovy a řídí se tedy podle § 1 odst. 1 nařízení vlády vzorovými stanovami (tedy platí pro ně 15denní lhůta pro doručení pozvánky přede dnem konání shromáždění).

Pokud by SVJ vzniklé před 1. 1. 2014, anebo SVJ vzniklé po tomto datu za účinnosti NOZ nemělo ve svých stanovách uvedenu žádnou lhůtu pro svolání shromáždění, pak by platila 30denní lhůta podle § 249 odst. 1 NOZ, která by se použila na základě § 1221 NOZ o přiměřeném použití ustanovení o spolku, pokud stanovy SVJ neurčují jinak.

Lhůta pro svolání shromáždění z podnětu vlastníků jednotek

Statutární orgán SVJ je povinen podle § 1207 odst. 1 NOZ svolat shromáždění také z podnětu vlastníků jednotek majících více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou vlastníků jednotek. Pokud to statutární orgán neučiní, svolají tito vlastníci jednotek shromáždění k zasedání na náklad SVJ sami. V tomto zákonném ustanovení však není stanoveno, do jaké doby má statutární orgán z podnětu těchto vlastníků jednotek shromáždění svolat a kdy tedy nastane oprávnění vlastníků jednotek, aby shromáždění svolali sami. (Za účinnosti zákona o vlastnictví bytů byla tato lhůta stanovena v čl. VII odst. 5 vzorových stanov SVJ, kde se stanovila lhůta 30 dnů od doručení žádosti vlastníků jednotek).

V tomto případě se použije i pro SVJ ustanovení § 248 odst. 2 NOZ (o členské chůzi spolku), podle něhož i pro SVJ platí, že nesvolá-li statutární orgán zasedání shromáždění do třiceti dnů od doručení podnětu, může ten, kdo podnět podal, svolat zasedání shromáždění na náklady SVJ sám (jde tedy o obdobné řešení, jaké bylo uvedeno ve vzorových stanovách SVJ za účinnosti zákona o vlastnictví bytů). Přitom na základě § 247 odst. 3 NOZ platí i v tomto případě, že ustanovení zákona se použije pouze v případě, že stanovy neurčí něco jiného. Lze tedy i tuto lhůtu určit ve stanovách jinak (vždy však v souladu s dobrými mravy), nepochybně však nelze tuto zákonem stanovenou lhůtu nepřiměřeně prodlužovat.

Pokud ve stanovách SVJ nebude uvedena lhůta pro svolání shromáždění z podnětu vlastníků jednotek, použije se v tomto případě 30denní lhůta stanovená v § 248 odst. 2 NOZ.

Způsob pozvání na zasedání shromáždění (forma a náležitosti pozvánky)

Podle § 1207 odst. 2 NOZ se předpokládá svolávání shromáždění pozvánkou. Forma a minimální náležitosti pozvánky na zasedání shromáždění však v ustanoveních o shromáždění uvedeny nejsou. Také v tomto případě by měly stanovy SVJ obsahovat ustanovení o formě pozvánky a jejích náležitostech (protože podle § 1200 odst. 2 písm. d) NOZ mají stanovy obsahovat také způsob svolávání orgánů SVJ). V každém případě by měla pozvánka obsahovat alespoň místo, kde se shromáždění koná, čas konání (který den a v kolik hodin se koná) a pořad zasedání shromáždění, jak to plyne z § 249 odst. 1 NOZ (v ustanovení o členské schůzi spolku).

Pokud má SVJ vzniklé před 1. 1. 2014 ve svých stanovách uveden způsob pozvání podle čl. VII odst. 7 a 8 vzorových stanov SVJ, svolává je písemnou pozvánkou doručovanou všem členům SVJ a současně vyvěšenou v domě na domovní vývěsce SVJ nejméně 15 dní přede dnem konání shromáždění; v pozvánce uvede zejména datum, hodinu, místo konání a program jednání shromáždění. Současně se v pozvánce uvede, kde se mohou členové SVJ seznámit s podklady k nejdůležitějším bodům jednání, pokud nejsou tyto podklady k pozvánce připojeny.

Pokud má SVJ, ať vzniklo před 1. 1. 2014, nebo po tomto datu za účinnosti NOZ, ve svých stanovách uvedenu jinou úpravu formy pozvání na shromáždění - např. v menších SVJ se podle stanov vyvěšuje pozvánka pouze na domovní vývěsce a současně vhazuje do poštovních schránek vlastníků jednotek v domě, apod., platí tento způsob uveřejnění pozvánky na zasedání shromáždění podle stanov, neboť NOZ nepředepisuje odesílání či doručování písemné pozvánky na zasedání shromáždění SVJ.

Podle § 249 odst. 1 NOZ však musí být forma pozvánky a způsob, jakým se vlastníci jednotek mohou s pozvánkou seznámit, určen ve stanovách tak, aby se jednalo o „vhodný způsob svolání“. Vždy však musí být v pozvánce uvedeno v návaznosti na § 1207 odst. 2 NOZ, kde se mohou jednotliví vlastníci jednotek včas seznámit s podklady týkajícími se pořadu jednání. Lze doporučit bližší úpravu ve stanovách SVJ.

Poznámka: SVJ někdy vznikají převodem jednotek z vlastnictví bytových družstev a tito vlastníci jednotek mají z doby členství v bytovém družstvu zafixováno, že se členská schůze družstva po 1. 1. 2014 musí podle zákona o obchodních korporacích svolávat také uveřejněním pozvánky na internetových stránkách družstva. Nic takového však neplatí pro SVJ, které se ustanoveními zákona o obchodních korporacích vůbec neřídí.

Forma a náležitosti pozvánky na zasedání shromáždění vlastníků jednotek se řídí především stanovami SVJ, přičemž se musí jednat o „vhodný způsob svolání“ ve smyslu § 249 odst. 1 NOZ a musí být uvedeno (podle § 1207 odst. 2 NOZ), kde se mohou vlastníci jednotek seznámit s podklady pro jednání shromáždění.

Závěrem

Stanovy SVJ, která nově vznikají po 1. 1. 2014, by měly vhodným a určitým způsobem blíže upravit způsob svolávání shromáždění tak, aby se předešlo případným nesrovnalostem či sporům. Jde nejen o povinnou náležitost stanov SVJ, ale současně se tak eliminují nejasnosti či spory o to, kdy se použijí stanovy a kdy se použije ustanovení NOZ o členské schůzi spolku, ať jde o lhůty nebo o formu pozvánky na zasedání shromáždění.

Pokud jde o SVJ, která vznikla před 1. 1. 2014 (jichž je v současné době naprostá většina a v řadě z nich vznikají diskuse o způsobu svolávání shromáždění po 1. 1. 2014), odpovídají většinou dosavadní ustanovení jejich stanov požadavkům NOZ na způsob svolání shromáždění. Většinou bylo totiž při tvorbě stanov těchto SVJ využito řady ustanovení vzorových stanov SVJ, takže v záležitosti svolání shromáždění ze stanov jednotlivých SVJ většinou vyplývá, jakou formu má pozvánka, jakým způsobem se s pozvánkou seznamují vlastníci jednotek - členové SVJ (písemné doručení, nebo vyvěšení na domovní vývěsce apod.), v jaké lhůtě se pozvánka zasílá nebo doručuje či vyvěšuje přede dnem zasedání shromáždění, jaké minimální náležitosti musí pozvánka obsahovat (tj. alespoň místo a čas konání a pořad zasedání - program) a zpravidla také údaj o tom, kde se mohou vlastníci jednotek seznámit s písemnými podklady týkajícími se pořadu zasedání shromáždění.

V těchto případech se tedy SVJ může i nadále řídit v záležitostech způsobu svolání zasedání shromáždění ustanovením svých dosavadních stanov, včetně lhůty, ve které mají být vlastníci jednotek s pozvánkou seznámeni přede dnem zasedání shromáždění. V rámci přizpůsobení stanov ustanovením NOZ (podle § 3041 odst. 2 NOZ) pak lze v zásadě z dosavadní úpravy vycházet. Platí to i pro SVJ vzniklá před 1. 1. 2014, která nepřijala své vlastní stanovy a dosud se řídí vzorovými stanovami SVJ.

na úvod této stránky